Algunas consideraciones para celebrar un contrato de arrendamiento con un centro comercial

Muchos empresarios que tienen un negocio de retail buscan arrendar un local o un área para instalar un módulo en un centro comercial porque consideran que hay una mayor posibilidad de atraer a un público que les permite conocer tanto el producto o servicio que comercializan y, por ende, se anime a comprarlo. Pero ¿qué debemos tomar en consideración cuando negociamos un contrato de arrendamiento con un centro comercial?

En nuestra experiencia, se debería negociar las siguientes cláusulas: 1) la renta mínima, es decir, la renta que se calcula en función al metro cuadrado del área o local comercial materia de arrendamiento y que normalmente se factura al principio del mes; 2) la renta variable, que consiste en un porcentaje que en muchos casos asciende al 8.5% de las ventas netas que se generen en el local o módulo y que normalmente se factura al vencimiento de cada mes y solo se paga si excede de la renta mínima; 3) la cláusula de auditoría, mediante la cual el centro comercial tiene la facultad de auditar a sus arrendatarios directamente, o través de sociedades auditoras, para determinar el cálculo de la renta variable. En ese sentido, si se encuentran diferencias en su cálculo puede aplicarse penalidades o hasta puede ser causal de resolución; 4) el fondo de mantenimiento, el cual se cobra en función al metro cuadrado arrendado o un monto fijo y sirve para pagar los gastos de seguridad y la limpieza de las áreas comunes del centro comercial, así como cubrir el mantenimiento del ascensor, escaleras mecánicas, entre otros; 5) el fondo de promoción, que es un monto fijo o porcentaje que sirve para realizar campañas publicitarias; 6) el pie de ingreso o derecho de llave, un monto que normalmente está en función a un número de rentas mínimas. Por ejemplo, pueden ser 3 o 6 rentas mínimas que se pagan solo por el derecho de participar en el centro comercial ya sea al celebrar o a renovar el contratos de arrendamiento;  7) la garantía, un monto fijo o carta fianza que normalmente equivale a dos o tres meses de renta mínima y que sirve para respaldar cualquier tipo de incumplimiento derivado del contrato de arrendamiento; 8) servicios públicos (el pago de la energía eléctrica, del agua, teléfono y el POS; 9) arbitrios, es decir, si bien la cuponera de los arbitrios se emite a nombre del propietario del centro comercial, es uso y costumbre que sea el arrendatario quien asuma el pago de los arbitrios del área o local comercial materia de arrendamiento; 10) obtención de las licencias tales como la licencia de funcionamiento, licencia por letreros publicitarios y de acondicionamiento del local, en caso este sea entregado en obra gruesa; 11) pago a las sociedades de gestión colectiva tales como Apdayc y Unimpro en caso deseen poner canciones en su local o módulo; 12) revisión de planos, es decir, si se arrienda un local en obra gruesa o quieres instalar un módulo en el centro comercial se debe pasar previamente por la revisión de los planos con la finalidad que se cumpla no solo con los estándares de seguridad adecuados (se acostumbra entregar el manual de instalación de locales comerciales) sino para que también exista una armonía visual con el diseño de todo el centro comercial; y, 13) cláusula de mejoras, que en la mayor parte de los casos son los centros comerciales quienes se quedan con aquellas mejoras que no se puedan remover, retirándose solo aquellas que no afectan la parte estructural del local.

Es importante tener presente estas obligaciones con la finalidad de evitar pagar penalidades o incurrir en causales de resolución que podrían traer como consecuencia la terminación definitiva del contrato.

Finalmente, les comentamos que de acuerdo al Código Civil peruano, los contratos de arrendamiento tienen un plazo máximo de 10 años, por lo que se deberá negociar con el centro comercial para celebrar un contrato con plazos menores.

El objetivo es que el negocio de retail funcione generando las ventas adecuadas para facturar por encima del punto de equilibrio, trayendo como consecuencia ganancias tanto para el arrendatario como para el centro comercial (win-win) y tal vez, en un futuro, sean socios estratégicos, es decir, que el centro comercial considere al arrendatario tanto para sus futuras ampliaciones como en sus cadenas de centros comerciales en provincias, de ser el caso.

Annalucia Fasson, Socia y jefe del área de Derecho de la Moda y Retail