Breve explicación del nuevo precedente de observancia obligatoria de la Sunarp sobre inscripción de subdivisión

El 4 de enero de 2025, el 293° Pleno del Tribunal Registral publicó -entre otros- el siguiente precedente de observancia obligatoria:

PRECISIÓN AL PRECEDENTE APROBADO EN EL PLENO 285° SOBRE INSCRIPCIÓN DE SUBDIVISIÓN: Para que proceda la inscripción de la subdivisión aprobada por la municipalidad se requiere que como acto previo se inscriba la habilitación urbana, aun cuando obre inscrito el cambio de condición o uso del predio, de rústico a urbano.

Así, con el propósito de entender esta precisión resulta necesario repasar el contexto del 285° Pleno del Tribunal Registral¹, pues bien, en el escenario previo a la publicación de este último, sí procedía la inscripción de la subdivisión municipal de un predio rústico² sin la necesidad de contar con la inscripción de habilitación urbana como acto previo; el razonamiento de las instancias registrales guardaba el siguiente sentido:

• Aun cuando un predio se encontraba registrado como rústico procedía su inscripción de subdivisión aplicando los requisitos de un predio urbano³, si mediante certificación y/o documento idóneo expedido por la municipalidad competente se acreditaba su calidad de urbano; además, la intervención de la municipalidad expidiendo una resolución de subdivisión determinaba que el predio tenía la calidad de rústico en zona de expansión urbana, por lo que no correspondía a la instancia registral cuestionar tal naturaleza.
• Es más, en diversos pronunciamientos del registrador público y del Tribunal Registral se concluía que no era pertinente la exigencia de la resolución de habilitación urbana que declare el cambio de uso de rústico a urbano, pues dicha naturaleza se podía desprender de otros documentos presentados al Registro Público (como el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y/o el Certificado de Zonificación y Vías).
• En cualquier caso, se argumentó que el acto administrativo que declaraba la subdivisión municipal se encontraba investido por la presunción de validez⁴ y, además, conforme al Precedente de Observancia Obligatoria sobre calificación de actos administrativos⁵, no correspondía a las instancias registrales cuestionar los aspectos de fondo que tuviera la municipalidad competente para la aprobación de tales actos, dado que -entre otros motivos- la autoridad municipal habría efectuado la verificación correspondiente sobre la condición jurídica del predio.

No obstante, con la publicación del 285° Pleno del Tribunal Registral se estableció que, a fin de proceder con la inscripción de la subdivisión aprobada por la municipalidad, en caso el predio presentase la condición de rústico, se debía inscribir la habilitación urbana como acto previo; este cambio de criterio se implantó al advertir que:

• Aun cuando el acto administrativo que declara la subdivisión municipal se presume válido, el registrador público y el Tribunal Registral sí pueden y deben evaluar la adecuación del acto (subdivisión municipal) con los antecedentes registrales (partida registral del predio) en estricto cumplimiento de los alcances de la calificación registral⁶, toda vez que esta actividad de verificación del antecedente registral no implica cuestionar la validez del acto administrativo, sino que es parte de la labor registral.
• Entonces, dado que antes de la publicación del 285° Pleno existían predios inscritos con la condición de urbano, en virtud a documentos municipales distintos a una resolución de habilitación urbana, inevitablemente surgió la incógnita: para la inscripción de subdivisión municipal, ¿se debe exigir la inscripción de habilitación urbana aun cuando el predio ya cuenta con la condición de urbano inscrita por título distinto al de una habilitación?

En respuesta, el reciente 293° Pleno del Tribunal Registral despejó la duda aclarando que, para proceder con la inscripción de la subdivisión municipal se requiere necesariamente que como acto previo se inscriba la habilitación urbana, aun cuando ya se encuentre inscrita -en razón de título distinto al de habilitación urbana- la condición de urbano del predio; esta interesante postura se resume en que:

• La existencia de la inscripción registral del cambio de uso de predio rústico a urbano, bajo cualquier procedimiento o acto distinto al de habilitación urbana, sólo permite concluir su naturaleza o condición jurídica de urbano, empero no despliega los efectos de la condición sine qua non de predio habilitado para uso urbano; condición que se obtiene exclusivamente en el marco del procedimiento de habilitación urbana.

Este nuevo precedente de observancia obligatoria cuestiona algunos preceptos que se daban por ciertos, por ejemplo, ya no resultaría procedente que en mérito a la inscripción de subdivisión municipal se solicite independizar áreas destinadas a vías o calles en favor de los titulares del procedimiento de subdivisión⁷, sino que -a partir de la fecha- también deberán seguir el correspondiente procedimiento de habilitación urbana; en buena cuenta, el nuevo precedente procura que el saneamiento registral de los predios se ejecute respetando las normas urbanísticas.

Por Angelo Ruelas, abogado de la sede Arequipa del Estudio Muñiz

1. Publicado el 24 de abril del 2024. ↩︎
2. Decreto Supremo n°012-2022-VIVIENDA. Predio Rústico: unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que, por lo tanto, no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, ni veredas. ↩︎
3. Norma Técnica G040 del Reglamento Nacional de Edificaciones. Terreno urbano: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. ↩︎
4. Artículo 9° del T.U.O. de la Ley n°27444. ↩︎
5. Publicado el 16 de agosto del 2012. Pleno 93° del Tribunal Registral.  En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.” ↩︎
6. Contenida en el artículo 32° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos. ↩︎
7. Como se amparó en las Resoluciones n°1151-2023-SUNARP-TR; n°0563-2024-SUNARP-TR; n°2140-2024-SUNARP-TR. ↩︎