¿Financiar operaciones de socios estratégicos? Notas para una correcta valorización hipotecaria
Hace unos días un cliente nos consultó la viabilidad de financiar a un proveedor cuya liquidez se había visto afectada por el covid-19, recibiendo como garantía por el financiamiento una hipoteca. Problemas jurídicos aparte, la principal duda giraba en torno la relación entre el monto a financiar y el valor de los bienes en garantía, a fin de minimizar su riesgo. Habiendo trabajado algunos años realizando contratos de garantías para una entidad bancaria, no me resultó extraño que un cliente que no realizaba estas operaciones de forma frecuente tuviera dudas.
Si bien para sectores como el financiero puede ser muy fácil y rápido determinar los valores vinculados a la constitución de una hipoteca, esto no resulta nada sencillo en otros en los cuales estas operaciones no se realizan de forma continua. Por lo que es importante tener claros los conceptos y las inversiones controladas.
Dudas y precisiones
Otorgar una línea de crédito a un cliente o un financiamiento a un proveedor, requiriendo un inmueble como garantía del pago, resulta una práctica común, sea como estrategia de ventas o de operaciones. En este último caso puede ser por la exclusividad de los bienes o servicios del proveedor o por obtener mejores condiciones.
Entonces surgen algunas dudas como: ¿cuánto debo de financiar?, ¿el monto del gravamen será igual al monto del financiamiento/crédito?, si la tasación contiene varios montos, ¿cuál usar?
El artículo 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que la hipoteca deberá de contener el “monto del gravamen”, que es lo máximo que el inmueble cubrirá en una eventual ejecución.
El artículo 3 del Reglamento Nacional de Tasaciones (RTN) exige que un Informe Técnico de Tasación contenga el mecanismo empleado (reglamentaria o técnica) y los valores empleados. Sobre estos últimos nos detendremos.
Vamos a ceñirnos a una tasación comercial y los conceptos más importantes para casos como los descritos.
- Valor comercial. Es obtenido en función a bienes similares y está orientado al largo plazo.
- Valor de realización. Es el valor estimado de venta, tomando como base el valor comercial y aplicando un factor que considera costos y gastos del proceso de ejecución del bien en el menor tiempo posible. Es decir, nos da una idea del monto que podría recuperarse en caso de ejecución, si esta fuera realizada en un periodo corto de tiempo.
Asimismo, si bien el RNT no define otras bases de valor que la práctica internacional reconoce, su uso es permitido y debe de ser parte del análisis integral. Las épocas de crisis suelen recordarnos duramente por qué debemos de analizar adecuadamente nuestras operaciones y tener claro qué base de valor utilizar.
- Valor de mercado. Cuantía estimada de compraventa en el mercado, en una fecha determinada, en una transacción libre y con la información suficiente. Es decir, representa la cifra que aparecería en un contrato de compraventa hipotético.
- Valor hipotecario. Esta base de valor es aquella realizada en función del valor sostenible en el tiempo. La importancia de tener este concepto claro es que este será el valor (y no el de mercado) que debería de tomarse en cuenta al evaluar el monto de la línea de crédito o el monto a financiar al proveedor.
Si el valor de realización se enfoca en una ejecución rápida y el valor hipotecario define el valor en el tiempo no debería de sorprender que, ante una ejecución, el bien se ejecute por un valor distinto al de realización. Recordemos que durante la burbuja inmobiliaria de 2008 el valor internacional de la vivienda cayó de forma estrepitosa.
En este momento, teniendo en cuenta la posible crisis económica generada por el covid-19, es necesario comprender cuánto puede cambiar la valoración de un bien. En este contexto, señalar que el valor de gravamen debe de ser igual al monto de realización, resultaría absurdo.
El valor de gravamen debe permitir solventar las fluctuaciones del mercado; sin embargo, deberá evaluarse constantemente las diversas bases de valor buscando en todo momento que la recuperación del monto del financiamiento (o de la línea de crédito) no resulte imposible, manteniendo una garantía que respalda adecuadamente al inversor.
Colofón
Esta crisis nos debe de servir para repensar situaciones que dábamos por sentadas. En el caso de garantías será más importante asegurar que la base de valor adoptada sea consecuente con la finalidad de la valoración y adecuada a las circunstancias.
Por Javier Vásquez, asociado senior del área de Derecho Corporativo.
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Nota: Conforme al artículo del RNT en la tasación comercial se utilizan valores del libre mercado, aplicando diversos métodos de valuación. En cambio, en la reglamentaria se utilizan valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación.
Nota: Otra duda común es la posibilidad de poner en garantía un bien de uno de los accionistas o de una empresa del mismo grupo económico. Esto es posible, aunque en el último caso deberá de contarse con facultades especiales para garantizar obligaciones ajenas.