Gobierno y propiedad
Hablar de la propiedad predial implica hablar inevitablemente del gobierno, no solo para enfatizar que es este quien debe garantizarlo por mandato de la constitución, sino también por sus facultades de regularla. Cada predio tiene límites que no son solo físicos sino también jurídicos, que tienen como finalidad que su uso sea armónico con la sociedad. De esta forma, los límites de la propiedad predial no es solo lo que un propietario puede observar en la realidad, sino también las inscripciones que podemos encontrar en las distintas entidades del estado, como registros públicos y las municipalidades, y lo que indican las normas sobre la materia.
La propiedad, por tanto, no es un derecho absoluto, ya que su existencia está sujeta a reglas que responden a un orden mayor que busca la convivencia pacífica y el desarrollo urbano. El Código Civil reconoce la propiedad como un derecho pleno, pero con limitaciones para su uso armónico, contenido en normas especiales elaboradas con elementos no solo jurídicos, sino también técnicos. Es por ello que el personal con el que interactuamos en las distintas municipalidades no solo están conformados por abogados, sino también por arquitectos e ingenieros.
Este papel del gobierno se vuelve aún más evidente cuando pensamos cómo debe organizarse una ciudad. El Perú está trazando un camino claro hacia la formalidad y el planeamiento sistemático, actualizando criterios normativos antiguos que permitían beneficios particulares (como los cambios de zonificación específicos), por la aplicación de planes que deben ser emitidos con estudios que sustenten el beneficio para la ciudad en su conjunto. Esto podría parecer un esfuerzo pírrico en un país acostumbrado a la informalidad, sin embargo, la práctica nos está enseñando que la claridad en la normativa y su forma de aplicarla es el eje y motor del crecimiento.
Al ser los distintos instrumentos de crecimiento documentos técnicos, los abogados especialistas en materia inmobiliaria y urbanística ya no podemos quedarnos únicamente en el dominio normativo, ya que los límites que fija el Estado son elaborados con base a información técnica generada por ingenieros, arquitectos, topógrafos, urbanistas y otros profesionales. Si no aprendemos a dialogar con estos lenguajes técnicos, no nos será posible brindar soluciones viables y completas.
Nuestra experiencia demuestra que gran parte de los conflictos en torno a la propiedad surge de la falta de comprensión interdisciplinaria. En varias ocasiones hemos encontrado que una inscripción registral que parece impecable puede entrar en conflicto con lo que encontramos en la realidad física luego de un levantamiento topográfico, o que un expediente de licencia de edificación que cumple con todos los requisitos normativos termina resultando observado desde el punto de vista estructural. En todos estos casos, el abogado que se limita a citar artículos de la ley se queda corto, ya que el verdadero reto es integrar la visión jurídica con los aportes de los profesionales técnicos para construir argumentos y soluciones sólidas.
En este sentido, la propiedad también refleja una evolución en la práctica jurídica. Si antes se concebía al abogado como un experto en leyes, hoy debe ser además un gestor de conocimiento interdisciplinario. No basta con saber que el Estado impone límites; se necesita comprender cómo esos límites se materializan en planos, coordenadas, cálculos estructurales, diseños arquitectónicos, etc.
Por ende, el derecho deja de ser únicamente una disciplina normativa para convertirse en un espacio de coordinación. La función del abogado no es competir con ingenieros o arquitectos, sino articular su conocimiento jurídico con el de otros profesionales para garantizar que la propiedad cumpla tanto con los intereses privados como con los fines colectivos.
El reto para un crecimiento constante y eficaz no solo recae en abogados, ingenieros o arquitectos, sino en la capacidad del Estado de establecer reglas claras y consistentes. Solo con un marco normativo bien definido y la participación de los profesionales capacitados con la experiencia adecuada podrán diseñar y construir ciudades que reflejen no solo intereses particulares, sino también un proyecto colectivo de desarrollo urbano.
Por Daniel Amiel, asociado senior del área de Regulación Municipal y Autorizaciones, e Inmobiliaria y Construcción
Publicado en la revista Columnas del estudio edición n°221.
