La duplicidad registral: Anomalía del sistema de inscripción
Por el principio de especialidad contenido en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos, por cada bien o persona natural o jurídica se abrirá una partida registral independiente donde se extenderá su primera inscripción, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
El artículo 56° de la norma legal mencionada, define como “duplicidad registral” a aquella en la que se abre más de una partida para el mismo bien mueble o inmueble, y también para la misma persona natural o jurídica, considerando asimismo como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios.
Como se podrá advertir, no solamente existe duplicidad cuando se ha abierto más de una partida para un mismo bien o persona natural o jurídica, entendiendo que dichas partidas son idénticas porque contienen las mismas inscripciones y anotaciones; sino que también se considera duplicidad cuando existe superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas de distintos predios, lo cual se debe tener en cuenta cuando se va a adquirir una propiedad inmueble.
Efectivamente, al momento de adquirir un bien inmueble, el interesado no se debe limitar únicamente a revisar la partida registral donde corre inscrito el predio y sus títulos archivados, sino que también debe realizar un diagnóstico técnico; es decir, verificar si el área que se está comprando no se encuentra superpuesta con otra área también inscrita en Registros Públicos.
La situación descrita precedentemente genera que se tenga que ser mucho más acucioso al momento de adquirir un predio, realizando para tal afecto un estudio legal y técnico, que incluya la correspondiente búsqueda catastral en Registros Públicos (que resulta ser un certificado de publicidad), con lo que podrá determinar si el área adquirida se encuentra dentro de un área ya inscrita y establecer la mejor estrategia legal para sanear dicha situación de duplicidad.
Esto también es recomendable para las personas naturales y jurídicas, que tengan ya inscrita su propiedad en Registros Públicos; como un acto de prevención y con el objeto de curarse en salud ante cualquier amenaza de reclamo por parte de terceros que pretendan iniciar alguna acción judicial reclamando la reivindicación del predio o el pago de frutos por considerar que su predio estaba inscrito primero.
En tal caso, deberían realizar el diagnóstico acotado precedentemente, y de esa manera tener clara la estrategia a seguir, por cuanto al haber estado en posesión y en calidad de propietario de un predio de manera continua, pacífica y pública, les permite reconvenir (en palabras sencillas: “contra demandar”) la demanda que se les pudiera interponer.
Por Jorge Carcelén, socio de la sede Ica del Estudio Muñiz.
Publicado en la revista Columnas del estudio edición n°207.
