La publicidad material y formal que brinda una inscripción en Registros Públicos
La inscripción de un acto jurídico (contrato) en Registros Públicos, se ha convertido en este tiempo en algo esencial para proteger el derecho que se está adquiriendo mediante el mismo.
Dicha protección se genera en mérito a la publicidad material y formal que brinda toda inscripción; siendo la primera la que se encuentra establecida en el artículo 2012 del Código Civil que señala: “Se presume sin admitirse prueba en contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones” (principio de publicidad); es decir otorga a la inscripción una presunción absoluta de conocimiento, así como eficacia a la inscripción.
Siendo la publicidad formal la encargada de formalizar (hacer efectivo) la publicidad material, a través de las certificaciones y manifestaciones que expide y brinda Registros Públicos de su archivo registral.
Ahora bien, el principio de publicidad material y formal resulta transcendente para brindar seguridad jurídica al tráfico económico que generan ciertos contratos – actos jurídicos – (compra venta, arrendamiento, hipoteca, etc.), otorgando a los contratantes la confianza que lo inscrito en el asiento registral correspondiente se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no conste lo contrario (artículo 2013 del Código Civil).
En esa línea, por ejemplo, quien adquiere un bien inmueble o se convierte en acreedor hipotecario del mismo en garantía de una obligación del propietario, si contrató teniendo en cuenta la publicidad formal oficial (ejemplo: el contenido en un certificado registral inmobiliario – CRI) podrá argumentar ante cualquier cuestionamiento posterior respecto al derecho adquirido que contrató con quien aparecía en Registros Públicos para hacerlo, actuando de buena fe, y por lo tanto, desconocía cualquier inexactitud que no estuviera inscrita (en los asientos registrales y en los títulos archivados que lo sustentan), por lo que debe ser considerado un tercer adquiriente de buena fe (artículo 2014 del Código Civil) para que se mantenga su derecho, aunque se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante.
Por Jorge Carcelén, socio de la sede Ica del Estudio Muñiz
