Los aportes reglamentarios en la nueva ley de desarrollo urbano sostenible

Se ha modificado la regulación de los aportes reglamentarios que deben ser entregados en los procesos de habilitación urbana, de ser valorizados para dicho efecto a un valor arancelario, al valor comercial del terreno. Antes de la entrada en vigencia de la norma eran concebidos como un área de terreno cuya principal función era ser destinada para recreación y servicios públicos complementarios de educación y otros fines, según eran definidos en todas las versiones de las normas G.040, que han formado parte del Reglamento Nacional de Edificaciones desde su aprobación en el año 2006.

Al ser su función principal la de prestar un determinado servicio a los cuidadanos de la zona habilitada, entonces el valor comercial era irrelevante siempre que pueda cumplir con los requerimientos técnicos necesarios para prestar los servicios públicos para los cuales fueron pensados. Este criterio de interpretación era tan relevante que el reglamento de la Ley n.° 29090 vigente incorporó por primera vez, de manera general, que el terreno a entregar como aporte podía incluso encontrarse fuera del área del terreno materia de habilitación urbana.

Incluso el Indecopi en sus reiterados precedentes indicaba que la entrega de aportes no tenía fines de lucro, motivo por el cual se consideró como barrera burocrática la exigencia de pago de aportes a valor comercial que las municipalidades exigían, antes de la entrada en vigor de dicha norma.

Con esta norma se han realizado dos cambios primordiales: (i) en caso se entreguen los aportes con la permuta de un terreno fuera de los límites de la habilitación urbana, este deberá ser de igual o mayor valor comercial, y (ii) en el caso que sea redimido en dinero, se pagará a valor comercial.

El primer supuesto implica la priorizacion a la equivalencia del valor comercial sobre el cumplimiento de los requerimientos técnicos para la prestación de un servicio determinado, dejando de lado la capacidad y necesidad de la sociedad, con lo cual se estaría promoviendo la actividad empresarial de las municipalidades, ya que estas van a intentar priorizar la explotación comercial de un terreno sobrevalorado para la prestación de un servicio público o prestar el servicio público por el cual se entregó, destinando un predio cuyo potencial económico es mucho mayor, incumpliendo con la finalidad por la cual han sido creadas.

De esta forma, la entrega de un predio en calidad de aporte tiene como finalidad la de prestar servicios a la urbanización, generándose una carga legal sobre el terreno y limitando su explotación únicamente a la finalidad para la cual fue proyectada. Con esta nueva regulación queda en un segundo plano las necesidades de la sociedad, ya que lo interesa es el valor comercial que pueda tener un terreno.

El segundo supuesto presenta varios problemas prácticos, ya que para calcular el valor comercial de un predio se usan diferentes técnicas dependiendo si su condición legal es urbana, en zona de expansión urbana o rústico.

Si analizamos las definiciones de cada condición, un predio urbano solo sera tal condición luego de concluir el procedimiento de recepción de obras de habilitación urbana, por lo que se debería entender que mientras se encuentre en curso, tiene la condición de rústico. En ese sentido, el criterio de valorización que se debe tener en cuenta para el pago de los aportes deberá ser el de predio rústico en zona de expansión urbana.

La norma tampoco indica si dentro de la valorización se deben tener en cuenta las obras, los servicios públicos domiciliarios o si solo basta con el valor del terreno, lo cual también está regulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones y agrega un valor adicional al valor del metro cuadrado. Esto toma especial relevancia en los procesos de regularización de habilitación urbana y de habilitación urbana con construcción simultánea, ya que en ambos casos el predio va a estar configurado por terreno más edificaciones, lo cual afecta de manera directa el valor comercial.

Otro problema es que ninguna norma regula de forma clara cuando es el momento dentro de los procesos de habilitación urbana en que se debe valorizar el predio, que tampoco fue necesario, ya que al tener que pagar el valor arancelario, se usaba el monto aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y se multiplicaba por el área del predio. Sin embargo, un predio tiene un valor distinto cuando es considerado rústico sin servicios públicos domiciliarios y con servicios públicos domiciliarios.

Las tasaciones comerciales no solo indican el valor comercial de un predio, sino también el de realización, que es definido como “…el valor estimado de venta de un bien, tomando como base el valor comercial del mismo y aplicando un factor que considere todos los costos y gastos deducibles que implica la necesidad de vender el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.”. Entonces, si la justicicación para que las municipalidades reciban el valor comercial de los aportes reglamentarios es que con el pago del valor arancelario no es posible adquirir un predio para la prestación del servicio por el cual se paga el aporte, la redención de los aportes en dinero no debe ser a valor comercial, ya que este monto seria superior al necesario para la compra de un bien, por lo que se debe tener en cuenta el valor de realización.

Por ello, es necesario que la normativa establezca de forma clara (i) la condición legal del predio que se debe considerar para realizar la tasación, (ii) el momento en que se debe tomar en cuenta la valorización, (iii) los componentes que conforman el predio, y (iv) si se debe considerar el valor comercial o el valor de realización, todo ello para efectos de determinar la base para el cálculo del monto a pagar a la municipalidad.

Por Daniel Amiel, asociado del área de Regulación Municipal y Autorizaciones.

Publicado en la revista Columnas del estudio edición n°208.