¿Nuevo impuesto inmobiliario?

Recientemente, el Congreso aprobó la Ley Desarrollo Urbano Sostenible (en adelante, la “Ley”), la misma que aún no ha sido publicada en el Diario Oficial El Peruano, sin embargo, de publicarse, se crearía la denominada “Participación -entiéndase estatal- en el Incremento del Valor del Suelo” que, en estricto, es un impuesto al aumento del valor de los activos inmobiliarios. 

Su aplicación debiera proceder solo en la media que: (i) el suelo sobre el que se ubica determinado predio cambie su condición rural por una urbanizable o, que la condición urbanizable del suelo, migre a hacia una urbana, por aplicación de los denominados Planes de Desarrollo Urbano (a cargo de los Gobiernos Provinciales); (ii) en tanto la zonificación asignada a determinado inmueble cambie y sea, en términos de rentabilidad, mayor; (iii) o que la mayor rentabilidad y aplicación del impuesto se justifique en el mayor aprovechamiento del suelo a partir de la asignación de mayores derechos edificatorios por el incremento del área techada, mayores coeficientes de edificabilidad o alturas. 

Los Gobiernos Locales también podrán crear hechos generadores mediante el Plan de Desarrollo Metropolitano o Plan de Desarrollo Urbano, debiendo sustentarse en Estudios Técnicos y en coordinación con la intervención Estatal (empleando los términos de la Ley). Algunos proyectos de inversión pública también podrían verse afectados con este impuesto.

Supuestamente, la aplicación de este impuesto encuentra una justificación social (utilizando los términos referidos en el citado dispositivo) pues tiene como sustento gravar el “enriquecimiento sin causa” producido como consecuencia del aumento del valor del suelo sin que mediare la participación del titular o propietario del suelo.

Empleando los términos de la Ley, su aplicación permitirá a las municipalidades recaudar un porcentaje del incremento de estos valores a efectos de ser aplicados a las finalidades de utilidad pública establecidas en el texto de la norma. Los valores de participación de las municipalidades han sido previstos en el artículo 56 de la Ley y se prevé que no será menor al 30% ni mayor del 50% del valor comercial incrementado por metro cuadrado. Las formas recaudatorias y el pago se establecerían en el Reglamento de la Ley.

El pago de este impuesto podrá ser exigido:

1. Cuando se solicite la recepción de obras de habilitación urbana (mediante pago en efectivo, transferencia de áreas adicionales a los aportes reglamentarios, a través de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, equipamiento urbano o espacios públicos; u otras formas a ser establecidas por los gobiernos locales). 
2. Cuando se solicite la conformidad de obra de edificaciones (mediante pago en efectivo o mediante aportes).
3. O cuando se realicen actos que impliquen la transferencia de dominio del inmueble, debiendo realizar el pago en efectivo. 

La obtención de la recepción de obras (dentro del marco de un procedimiento de habilitación urbana) o de la conformidad de obra (dentro del marco de un procedimiento de edificación) solo procederá en la medida que se hubiere pagado el impuesto. 

Una mirada, sin si quiera entrar en un análisis profundo de la Ley, nos hace preguntarnos:

1. ¿Se ha considerado que se establecen nuevos requisitos para procedimientos cuya burocracia y demora son su principal problema (trámite de licencias y obtención de conformidad de obra)?
2. ¿Cuál es el ente que se encargará de determinar la valorización del suelo de los predios? ¿En qué plazo lo hará? Los plazos podrían generar la frustración de una venta o de un proyecto.
3. ¿Qué criterio se utilizará para determinar el valor del suelo y quien será la o las personas que se encargará de realizar la evaluación? 
4. ¿Cabe impugnar la valorización realizada? Una valorización arbitraria y sin sustento dilatará la entrega de la recepción y conformidad de obra innecesariamente, afectando el saneamiento predial.
5. ¿No se ha pensado en que el acceso a la vivienda sufrirá, como consecuencia de la aplicación de este impuesto? El sobrecosto, como es lógico, se trasladará a quienes busquen acceder a una vivienda. Los sectores deprimidos serán los más afectados.
6. ¿Se ha pensado en que la norma afecta el tráfico inmobiliario? Esto no es menor. El vender un inmueble está gravado con impuesto a la renta, impuesto de alcabala; debe asumirse además el impuesto predial del ejercicio, ¿y ahora un nuevo impuesto? Por cada venta se exigirá a los agentes acreditar el pago de dicho impuesto, sin lo cual las transferencias no lograrán llegar a concluirse.
7. ¿Se ha pensado en los terrenos de las comunidades campesinas? ¿Este impuesto les aplicará de modo irrestricto ante la sola constatación del incremento de valor de sus inmuebles?

Estas y otras preguntas -seguramente- deberán ser objeto de un muy profundo análisis.

La creación de este impuesto, aparentemente pensado en el “bienestar social”, solo perjudicará al más necesitado y, no solo ello, es sumamente antitécnica; y probablemente se publique a unos cuantos días del cambio de mando presidencial.

El solo texto de la Ley nos releva de hacer un análisis sobre el principio de no confiscatoriedad, pues evidentemente estamos ante un tributo confiscatorio y que ni siquiera contempla los elementos esenciales de un tributo, por lo que, sin lugar a duda, de publicarse la norma, podría ser cuestionada por inconstitucional. 

Por Yuri Vega, socio principal del área de Inmobiliaria y Construcción; Luis García, socio senior del área de Derecho Tributario; Elard Dianderas, socio del área de Regulación Municipal y Autorizaciones; Daniel Amiel y Gino Ontaneda, asociados del Estudio Muñiz.