¿Qué debo revisar antes de comprar un inmueble?

Antes de comprar un inmueble se debe realizar un análisis exhaustivo, no basta con revisar solo la partida registral. Es necesario tener un análisis exhaustivo que permita al comprador: (i) estar en la mejor posición de negociación al momento de la compra y, (ii) estar preparado frente a las contingencias reales del inmueble con la finalidad de decidir si vale la pena su adquisición. Esto también dependerá, muchas veces, del destino (uso) que se le quiera dar al inmueble de interés. A continuación, detallo brevemente los puntos críticos a analizar al momento de una compra de bienes inmuebles y la importancia de su revisión:

Aspectos Registrales y Contractuales:

• Revisión de la partida registral completa, con una antigüedad de emisión no mayor a 30 días calendarios para poder: (i) ubicar al titular registral del inmueble e, (ii) identificar las cargas o gravámenes que puedan recaer sobre el inmueble.
• Títulos Archivados: Para descartar con absoluta certeza eventuales contingencias sobre titularidad, cargas, gravámenes, entre otros. La revisión de las transferencias de dominio a lo largo de la vida del inmueble es importante para poder descartar la existencia de vicios de nulidad en los títulos.
• Levantamiento perimetral topográfico del inmueble en cuestión (plano y memoria descriptiva) a efectos de advertir incongruencias de áreas o medidas perimétricas entre la realidad física y la información registral.
• Certificado de Búsqueda Catastral a efectos de desestimar o advertir problemas de duplicidad de partidas o superposiciones de áreas.
• Revisión de Contratos de Uso: ¿qué derechos han sido otorgados o constituidos sobre el inmueble (arrendamiento, usufructo, superficie, entre otros)? Se debe determinar: (i) la identificación del inmueble, (ii) identificación de los intervinientes, (iii) vigencia, (iv) verificación de disposiciones referidas a: renovaciones automáticas, limitaciones al destino del inmueble, autorizaciones de cesión de derechos, obligaciones o posición contractual, terminaciones anticipadas, autorizaciones para publicidad y autorizaciones para subarrendar o ceder en uso.

Aspectos Municipales:

• Certificados de Zonificación y Vías: para conocer la zonificación del inmueble y si cuenta con alguna afectación vial.
• Certificado de Parámetros Urbanísticos: Este documento es importante para conocer los parámetros edificatorios de los inmuebles (altura, retiros, número de estacionamientos y otros).
• Certificado de Compatibilidad de Uso vigente: a efectos de conocer si las actividades que se desean realizar sobre el inmueble son conformes con la zonificación vigente.
• Resoluciones de aprobación del proyecto de habilitación urbana y de la recepción de las obras de dicha habilitación.
• Licencias de edificación y resoluciones de conformidad de las obras correspondientes a las edificaciones existentes en el inmueble.
• Determinar si los inmuebles cuentan con autorizaciones municipales: licencia de funcionamiento, certificado de inspecciones técnicas de seguridad en edificaciones (ITSE), autorización para la colocación de anuncios publicitarios, y verificar las áreas a nivel registral y municipal.
• Estudio de factibilidad de servicios que se ejecutarán sobre el inmueble.
• Determinar el estado actual de eventuales procedimientos administrativos (municipales) sancionadores, y de ser el caso, de procesos judiciales que recaigan sobre los inmuebles. Es importante para poder efectuar un análisis relativo a la estrategia de defensa.

Los aspectos antes mencionados no son únicamente útiles para el comprador de un inmueble, sino que también son útiles para el vendedor. De esta manera el vendedor se puede preparar y crear la mejor estrategia para vender su inmueble.

Por Adriana de la Piedra, asociada del área de Inmobiliaria y Construcción.