Servidumbre de paso
Es común apreciar dentro de zonas agrícolas la existencia de caminos que conectan a lo largo del mismo a las áreas agrícolas (fundos) que se encuentran dentro de su recorrido, pudiéndose deducir –a simple vista– que se trataría de un camino público para el acceso de dichos predios, empero, muchas veces no es así, porque el área (predio) donde se ubica el camino corresponde a propiedad privada, y por lo tanto, para usarla se tiene que contar con autorización de su propietario y pactar el pago por su uso.
Nuestro Código Civil, en el artículo 1035, señala que: “La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro, que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente (…)”, pudiendo ser ello una servidumbre de paso. Debiendo entenderse como predio dominante aquel que es beneficiado con la servidumbre y al predio sirviente sobre el cual recae el paso de la servidumbre.
El plazo es establecido por las partes en el acto constitutivo, así como si será onerosa o gratuita. De no establecerse un plazo se consideran perpetuas, siendo inseparables de ambos predios y solo pueden transmitirse con los mismos, subsistiendo cualquiera sea su propietario.
Empero, también existe la servidumbre legal de paso, citada por el artículo 1051 del Código acotado, que precisa: “La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos públicos. Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le dé salida o cuando se abre un camino que dé acceso inmediato a dicho predio”; es decir, con lo argüido en este artículo, tenemos que existe también la servidumbre que se genera legalmente cuando un predio no tenga salida a un camino público y, necesariamente para acceder a este, tenga que utilizar como pase el área de un predio privado.
En tal sentido, como se puede advertir, tenemos que una servidumbre de paso puede ser constituida de mutuo acuerdo entre el propietario del predio sirviente y el del predio dominante, y también puede ser demandada legalmente por el propietario del predio dominante al propietario del predio sirviente, siempre cuando sea esta la única manera de tener acceso a un camino público. Teniendo en este último supuesto que recurrir a un proceso judicial para que, mediante sentencia, un juez ordene la constitución de la referida servidumbre legal de paso, siendo esta servidumbre de todas maneras onerosa (es decir, tendrá que pagarse por su uso).
En mérito a lo esgrimido, es necesario verificar si los caminos –accesos– que no se encuentran dentro del área perimétrica
de nuestra propiedad han sido debidamente constituidos por sus propietarios; porque de no ser así estos se encuentran facultados para pedir el pago por su uso y hasta la reivindicación o cierre del camino, por estar conculcándose su derecho de propiedad.
Pero también existen actos para proteger el camino (vía) que se vienen usando o hasta adquirir el derecho de servidumbre, dependiendo del tiempo de uso de este.
Me explico, cuando un camino está a la vista de todos y se verifica su uso constante, a ello se denomina servidumbre aparente, y puede ser, en primer lugar, protegida mediante una acción denominada interdicto de retener, para seguir ejerciendo la posesión sobre la misma, y en segundo lugar, para ya atacar el fondo y adquirir el derecho a la servidumbre mediante un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, el cual genera, como repito, la adquisición del derecho de usar el área como servidumbre.
Por Jorge Carcelén, socio de la sede Ica del Estudio Muñiz.
Publicado en la revista Columnas del estudio edición n°222.
